세 금 상 식/사업장을 임차한 경우에는 확정일자를 받아 놓도록 하자

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그동안 건물을 빌려서 사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는 대부분 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을 감수하여 왔다.

이에 정부에서는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고, 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위하여 「상가건물임대차보호법」 을 제정 2002년 11월 1일부터 시행하고 있는데, 그 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다.

상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다.

※ 월세의 보증금환산 : 월세×100

● 임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며 확정일자를 받아야 하는 경우가 있다.

● 임차인이 보호받는 사항

◆ 대항력이 생긴다.

◆ 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 생긴다.

◆ 일정금액이하의 소액임차인은 최우선변제권이 있다.

◆ 5년범위내에서 계약갱신요구권이 생긴다.

◆ 지나친 임대료인상이 억제된다. ⇒ 9% 이내로 제한, 월세전환시 15%이내

● 임대인의 권리

◆ 임대료인상을 요구할 수 있다. ⇒ 9%이내 인상

◆ 계약갱신요구를 거절할 수 있다. ⇒ 임대료 3회이상연체, 동의없는 전대시

● 소액임차인의 최우선변제보증금

● 확정일자

‘확정일자’란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.

건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.

따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.