세금상식> 주택의 임대와 세금

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□ 주택의 임대와 세금

○ 부가가치세

• 주택과 이에 부수되는 토지를 임대하는 것에 대하여는 부가가치세를 과세하지 않습니다.

• 다만, 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖에 있는 경우에는 10배)를 초과하는 경우 그 초과하는 부분은 토지를 임대한 것으로 보아 부가가치세가 과세됩니다.

○ 소득세

• 주택임대소득은 모두 소득세 과세대상이나, 서민들의 주거생활 보호차원에서 일부 주택임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않습니다.

□ 비과세 주택임대소득

○ 1개 이하의 주택을 소유한 자의 주택임대소득에 대하여는 소득세가 비과세됩니다.

□ 임대소득이 과세되는 고가주택의 범위

○ “고가주택”이란 과세기간종료일 또는 당해 주택의 양도일 현재 소득세법 제99조에 의한 기준시가가 9억원(2008. 10. 6. 이전 6억원)을 초과하는 주택을 말합니다.

□ 주택 수 계산

○ 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.

○ 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각의 소유로 계산합니다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상으로서 그들이 합의하여 그 중 1인의 소유로 정한 경우 그의 소유로 계산 합니다.

○ 임차 또는 전세주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산합니다.

○ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산하여 계산합니다.

○ 다만, 고가주택 또는 국외주택을 임대하는 경우에는 소득세가 과세됩니다.

□ 겸용주택의 주택 범위

○ 주택부분의 면적이 상업용건물 부분의 면적보다 큰 경우 전부를 주택으로 임대한 것으로 봅니다.

○ 주택부분의 면적이 상업용건물 부분의 면적보다 작거나 같은 경우 주택부분만주택을 임대한 것으로 봅니다.

○ 하나의 건물을 여러 사람이 임차하여 주택과 상가로 사용하는 경우 건물전체를 기준으로 판단하지 않고 각 임차인별로 판단합니다.

□ 과세방법

○ 월세를 받는 경우

• 월세의 연간 합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세합니다.

○ 전세금 또는 보증금을 받는 경우

• 2011년 귀속부터는 3주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 대하여 정기예금이자율 상당액 만큼 총수입금액에 포함하여 과세하게 됩니다.

• 다만, 소형주택은 2013년 귀속분까지 한시적으로 주택 수 선정에서 제외하여 과세하지 않습니다.

※ 소형주택: 전용 면적이 85㎡ 이하이고 기준시가 3억원 이하 주택