세금상식>양도소득세 절세전략 (2015년 기준)

① 2주택자가 1주택을 멸실하여 나대지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다.
- 주택 2채를 소유하고 있는 자가 그 중 한 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유(멸실신고 및 공부정리)하고 있는 동안에는 1주택만을 소유한 것으로 보며, 주택을 신축(재개발•재건축 제외)하는 때에는 신축주택의 취득시기가 도래하기 전까지만 1세대 1주택으로 판정

② 1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다가 폐업하면서 양도하는 경우에는 주택으로 변경한 후 양도하는 것이 좋다.
- 주택을 음식점으로 용도변경한 상태로 양도하면 양도소득세 과세대상이므로 주택으로 2년이상 보유한 경우에는 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있으나, 입증을 해야 하는 문제가 있어 건물을 양도하기 전에 폐업신고를 하고 주택으로 용도변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 공부를 정리

③ 상가 겸용주택을 신축하는 1세대 1주택자의 경우 주택부분을 조금 더 크게 하면 전체를 주택으로 인정받아 전체 건물을 비과세 받을 수 있으나, 주택이 작으면 주택부분만 비과세 적용된다.

④ 주택과 주택 외의 면적이 같은 겸용주택을 양도하는 경우에는 계단 등 주택으로 볼 수 있는 부분이 있는지 살펴보라.
- 점포에 딸린 방이 있는 경우 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실(세입자의 주민등록등본 등)이 확인되는 경우에는 주택으로 인정, 계단 및 지하실은 실지로 사용하는 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 안분

⑤ 공부상에는 등재되어 있지 않으나, 주택의 부수토지 내에 무허가 주택 및 농가주택의 부수창고 등도 사실상 주택용으로 사용하였다면 주택으로 본다.
- 1세대 1주택 비과세 되는 부수토지는 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖 10배) 이내의 토지이며, 주택은 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말하는 것으로 무허가 건물의 입증서류는 부동산매매계약서(무허가 건물 표기), 무허가건물에 대한 재산세납부영수증, 현장사진 등으로 가능

⑥ 공부상 주택으로 등재되어 있으나, 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 건축물관리대장 등 공부를 정리해 놓는 것이 좋다.

⑦ 부득이한 사유가 있는 때에는 2년이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.
- 1년이상 거주한 주택을 취학(유치원, 초중학교 제외), 근무상의 형편, 1년이상 질병의 치료나 요양, 기타 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시•군으로 거주 이전하는 경우
- 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세
- 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학 등 부득이한 사유 포함)한 기간이 5년이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한없이 비과세
- 사업인정고시일 전 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수•수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세되며, 협의매수 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지도 비과세
- 1세대 1주택자가 그 주택에 대한 재개발•재건축 사업으로 다른 주택을 취득하여 1년이상 거주하다가 재개발•재건축된 주택으로 이사하게 되어 다른 주택을 양도하는 경우 2년 미만을 보유했더라도 비과세
☞ 재개발•재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 다른 주택 양도하여야 하고 완공 후 2년 이내 재개발•재건축 주택으로 세대전원이 이사 및 1년이상 계속하여 거주하여야 함