세금상식>2016년 개정된 상가임대차 보호법

▲상가임대차보호법이란
△상가건물의 임대차와 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정된 특별법으로 보증금액에 상관없이 적용 되는조항은 모든 상가가 공통적으로 5년의 계약갱신 요구권과 권리금보호 조항이있지만, 상가보증금액이 일정금액 이하여야만 적용되는 조항은 상 가임대차보호법을 적용하고 일정금액을 초과하는 상가임대차는 민법을 적 용한다.

▲개정된 상가임대차보호법 문답
△상가건물 임대차보호법 개정으로 달라진 점은 무엇인가
1)임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 등 상가 임차인들의 권리금이 최초로 법적 보호를 받을 수 있게 되었다.

상가임차인의 권리금을 보호하기 위하여 권리금이 무엇인지 법에서 명확히 규정하고 임대인에게 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않아야 할 의무를 부과 및 방해행위를 하였을 경우에는 임대인에게 손해를 배상하게 하여 권리금을 회수할 수 있도록 하였다.

2)모든 상가 임차인에게 보증금, 차임액수와 상관없이 건물 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게 임대차관계를 주장할 수 있도록 하였고, 상가건물임대차표준계약서 및 표준권리금계약서에 대한 근거를 만들어 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 하였다.

△권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 건물의 범위
► 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차에 한정하므로 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 권리금 거래가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없다.

△ 임차인의 권리금은 어떤 방식으로 보호 되는가
► 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여임대인이 방해행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써임차인의 권리금이 보호되도록 하였다.

권리금 침해는 대부분 임대인이 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 주지 않아 발생하여 왔는데, 임차인은 자신의 노력으로 이룩한 영업적 가치를 회수할기회를 박탈당하여 손해를 보는 반면, 임대인은 새로운 임차인으로부터 권리금을 받거나 임차인의 영업가치를 이용(차임 및 보증금 인상 등)하여 이익을 취하게 되므로 이와 같이 불합리한 거래관행을 시정하고자 임차인의 권리금 회수기회 보호를 명문화 하였다.

△ 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위는 구체적으로 어떤 것을 말하나
► 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수 또는 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

△ 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있나
► 원칙적으로 임차인은 임대차가 종료되면 임대인과의 합의를 통해 신규 임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있으며, 임대차기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의 하에 신규 임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있다.

다만, 개정법의 보호를 받기 위해서는 임차인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하여야 하며, 임차인은 이 기간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해행위를 이유로 하여 상가건물 임대차보호법에 따른 손해배상을 청구할 수 없다.