세금상식>2016년 개정된 상가임대차 보호법

▲개정된 상가임대차보호법 문답

▲임차인이 권리금 회수 방해행위를 한 임대인을 상대로 손해배상소송을 기할 경우 손해배상액의 범위는 어떻게 되나

△임차인이 신규 임차인과 권리금 계약을 통해 지급받기로 했었던 권리금 액수와 임대차 종료 당시에 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수 중 낮은 금액이 임차인이 지급받을 수 있는 손해배상액의 상한이 된다.

임대차 종료 당시 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수는 영업시설, 비품,거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 객관적으로 평가하여 결정하게 되며, 국토교통부에서는 권리금 산정의 기준을 고시로 정하고 있으므로 참고할 수 있으나, 최종적으로 손해배상 소송에서 법원이 정하는 감정인의 감정을 통해 결정될 수 있을 것이다.

▲임대인의 권리금 회수 방해행위와 계약거절의 정당한 사유에 대한 주장,
입증은 누가 해야 하는가

△임차인이 임대인의 방해행위 또는 계약거절을 이유로 손해배상을 청구하는 경우에는 임차인이 그에 관해 주장, 입증을 해야 하는 것이며, 입증하지 못하면 손해배상소송에서 임차인에게 불이익이 돌아가게 된다.

다만 계약거절에 정당한 사유가 있는 것으로 인정되는 신규임차인의 무자력, 의무위반 우려, 1년6개월 비영리 사용, 권리금 지급 등 4가지 사유에 대하여는 임대인이 정당한 사유가 있음을 주장하여야 하고 이러한 주장이 받아들여지면 손해배상책임을 면할 수 있을 것이다.

▲권리금 보호규정의 적용이 배제되는 경우가 있나

△개정법 제10조의 5는 상가건물이 ① 유통산업발전법에 따른 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 경우 ② 국유 혹은 공유재산인 경우 권리금 규정의 적용을 제외하도록 하고 있다.

▲전통시장 내에서 영업을 하는 상인들은 개정법에 의한 권리금 보호를 받
지 못하는 것인가

△전통시장 내에서 영업하는 상인들이 상가건물 임차인이라면 개정법에 의하여 권리금 보호를 받을 수 있는 것이 원칙이나, 전통시장이 3천㎡ 이상의 면적을 가진 하나의 건물로 이루어져 있거나, 여러 개의 건물이 하나의 전통시장을 이루고 있더라도 건물간 거리가 50m 이내이고, 건물 면적의 합계가 3천㎡ 이상이 되어 대규모 점포에 해당되는 대형시장이라면 그 안에서 영업을 하는 상가임차인들은 권리금 보호대상에서 제외된다.

▲임대인이 상가건물을 철거, 재건축하는 경우 권리금 보상을 받을 수 있나

△개정법은 임대인에게 직접 권리금을 보상하도록 하는 것이 아니라 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결 의무를 부과하는 방법으로 임차인의 권리금 회수를 보장하고 있는데, 건물이 철거, 재건축되는 경위 임차인이 기존 건물의 신규임차인을 주선할 수가 없고, 임차인이 기존건물에서 이룩한 영업가치를 가로채는 경우로 보기 어려워 권리금 보호 범위에 포함되지 않았다.

다만, 임대인이 건물의 재건축을 이유로 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 아래와 같이 엄격히 제한하고 있어 법에 규정된 갱신거절 사유가 없다면 원칙적으로 5년간의 영업을 보장 받을 수 있다.

►임대인이 임대차계약 체결당시 임차인에게 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우
►건물이 노후, 훼손 또는 그 일부가 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
►다른 법령에 따라 철거, 재건축이 이루어지는 경우