구미하이테크밸리 토지보상과 양도소득세 짚어보기(1)

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구미하이테크밸리 토지보상과 양도소득세 짚어보기(1)

한국수자원공사가 오는 12월부터 구미제5국사산업단지(구미하이테크밸리) 편입토지에 대한 보상금 지급을 시작할 것으로 알려졌습니다. 내년까지 집행할 보상액은 총보상비 5,000억원의 36% 수준인 1,814억원이라고 합니다.

보상은 그 동안 여러 번 지연을 겪어 왔습니다. 보상금 지급이 완료되면 가장 민감한 현안이 양도소득세 납세문제입니다. 자경농지 감면, 1세대1주택 비과세, 과세이연 또는 납부세액의 신고 등 각각의 형편에 따른 납세신고가 지주들을 기다립니다. 보상을 받고 난 뒤 진행될 납세과정에서 유의할 사항과 각 신고 유형별 핵심사항을 정리해 보았습니다.

1. 납세의 일반사항

◑ 「양도 시기」 상황에 따라 달라 져

양도시기는 매우 중요한 양도소득세 납세기준입니다. 세율과 세액공제의 방법, 부동산 보유기간에 따른 차등규정 등이 양도시기에 따라 달리 적용됨으로써 동일한 양도에 대해서도 「다른 크기의 세금」을 결정하기 때문입니다.

편입대상 지주들이 여러 차례 이른 보상을 요구하는 것으로 보아 대체로 협의매수로 이전될 것으로 예상되고 있습니다. 협의매수의 경우 일반적으로 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 「양도 시기」입니다.

하지만 일반적 기준을 벗어나는 일이 다반사입니다. 주택이 같이 편입되는 경우 토지와 주택의 보상시기가 다를 수 있습니다. 협의가 원활하지 못해 「수용」을 원인으로 이전될 수도 있습니다. 「수용」이 되면 수용위원회가 재결한 「수용개시일」「보상금 공탁일」등이 「양도 시기」입니다. 매우 중요한 납세기준이 사실관계에 따라 달라질 수 있다는 사실을 각별히 유념하여야 합니다.

◑ 「예정신고」 반드시 해야

과거 양도차익이 없거나 「양도차손」이 발생하는 거래에 대해서는 예정신고를 하지 않아도 아무 문제가 없었습니다. 「양도차익」이 발생하는 경우에도 확정신고를 하게 되면 예정신고를 아니하였다고 가산세을 부과하지 않았습니다. 하지만 세법은 2010년 1월 1일 이후 양도에 대해서는 1세대1주택 등 「비과세」를 제외한 모든 「양도」에 대하여 예정신고 의무를 부여하고 있습니다.

예정신고기한은 양도일(양도시기)이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내입니다. 만약 2010년 12월 중 대금을 지급 받고 협의매수 양도하였다면 2011년 2월 말일까지 양도소득세 예정신고를 하여야 합니다.

예정신고를 아니하면 무신고가산세, 과소신고가산세, 납부불성실가산세를 물게 됩니다. 다만, 초과누진세율을 적용 대상 자산을 양도하고, 일반무신고 가산세를 적용 받는 경우, 2010년 12월 31일까지 양도하는 자산에 대해서는 가산세율을 20%에서 10%로 낮추어 적용합니다.

◑ 「예정신고 납부세액공제」 가능한가?

양도소득세 예정신고가 임의적 선택사항에서 의무사항으로 바뀌면서 자연스레 종전의 「예정신고납부세액 공제」제도가 폐지 되었습니다. 하지만 2010년 12월 31일까지 양도하는 자산에 대하여 제한적으로 「예정신고납부세액공제」를 허용하고 있습니다.

세법은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 「그 밖의 법률」에 따라 협의매수 또는 수용되는 부동산으로서 사업인정고시일이 2009년 12월 31일 이전인 경우에 한하여 2010년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 사업시행자에게 양도하는 때 예정신고 납부할 양도소득세액의 5%에 상당하는 금액을 공제한다고 규정하고 있습니다. 이 규정은 재외국민 등 「비거주자」에게는 적용하지 않습니다.

「구미하이테크밸리」는 2009년 9월 30일 산업단지지정고시가 난 것으로 확인됩니다. (국토해양부고시 제2009-955호) 「산업단지지정고시일」은 소득세법이 규정하는 「사업인정고시일」에 준용되는 시기입니다. 따라서 2009년 12월 31일 이전 「사업인정고시」가 난 것으로 보아 「예정신고납부세액공제」가 가능한 것으로 판단됩니다.

하지만 개정규정의 부칙은 「2010년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 사업시행자에게 양도하여 발생하는 소득」으로 양도시기를 제한하고 있어 만약 토지보상이 지연되어 2011년 이후 양도시기가 도래하는 경우 예정신고세액공제가 가능 할 것인지가 논란이 되고 있습니다.

정부는 내년도 세법개정안에 예정신고세액공제가 가능한 부동산의 양도시기를 2011년 이후로 연장한다는 내용을 아직 공고하지 않았습니다. 그럴리는 없겠지만 만약 세액공제 적용근거인 부칙<제9897호, 2009.12.31>이 개정되지 않는다면, 보상금 지급시기 지연에 따라 2011년 이후 보상을 받는 지주는 세액공제를 적용 받지 못하는 차별상황이 발생할 수도 있습니다.

2. 대토보상

◑ 대토보상은 양도소득세을 물지 않는다?

세법은 공익사업용으로 야도하는 토지보상을 현금 등이 아닌 「대토보상」을 받는 경우 해당 양도소득세 과세를 이연하는 특례조항을 두고 있습니다.(조세특례제한법 제77조의2)

과세이연은 과세시기만 달라질 뿐 실질 과세제도이지만 종종「비과세 또는 감면」으로 오인되어 알려지고 있습니다. 종전 토지에 대한 납세시기는 「대토보상 받은 토지」를 양도하는 때 입니다. 종전 토지에서 과세되지 아니한 양도소득금액을 대토 받은 토지의 취득가액에서 차감하는 방법으로 과세시기를 늦출 뿐 비과세나 감면이 아니라는 사실을 유념하여야 합니다.

아울러 대토받은 토지가액이 종전 토지의 양도가액에 미달하면 그 과소비율만큼 세액을 납부해야 합니다. 「구미하이테크밸리」의 경우 「2007년 10월 1일 이전 취득한 토지」에 대해서만 과세이연이 가능합니다. 관련 규정은 사업인정고시일(2009.9.30) 이전 소급하여 2년 이전에 취득한 토지에 대해서만 적용하기 때문입니다.

만약 2007년 10월 1일 이후 증여 받은 토지가 협의매수 되었다면 대토보상을 받아도 과세이연을 적용받지 못합니다. 상속받은 토지는 피상속인(망자)의 취득시기를 기준으로 삼기 때문에 과세이연이 가능합니다. 구미하이테크밸리「대토보상 시행계획」이 지난 11월 13일 공고(구미시 공고 제2010-953호)되었습니다.

◑ 대토보상의 현실적 문제

구미시의 「대토보상 시행계획」은 신청 대상자의 제한, 보상토지의 용지별 제한, 대토의 가격결정 등 대토보상의 내용 전반을 개괄하고 있습니다. 일정 요건의 토지를 먼저 협의매수 양도하는 지주에 대해서 주택용지는 330평방미터, 상업용지는 1,100평방미터 이하 토지를 보상하겠다는 것입니다.

대토보상에 따른「과세이연소득금액」은 양도한 토지가액과 보상취득 토지가액의 산출의 사전확정을 전제로 하고 있습니다. 하지만 구미시는 대토보상가액을 산업단지조성이 완료된 이후의 감정가액에 따라 결정하겠다고 공고하고 있습니다.

이렇게 되면 토지가 협의매수되는 시점에 「양도가액」과 「취득가액」을 확정할 수 없게 됩니다. 당장 신고해야 할 「과세이연소득금액」산출이 불확실 해 집니다. 결국 추정 또는 잠정가액(대토보상신청가액)에 따라 양도소득세를 납부해야 하므로 대토 취득가액이 확정되는 2~3년 뒤에 양도소득세을 다시 신고해야 하는 일이 발생합니다.

물론 대토신청가액과 확정가액이 다를 경우를 말합니다. 신청금액보다 많은 대토를 받게 되면 세금을 「환급」받아야 합니다. 신청금액보다 적은 대토를 받으면 세금을 「추가납부」해야 합니다.

환급은 별문제가 없지만 추가 납부하는 경우 현행 규정대로라면 가산세를 물어야 합니다. 하지만 납세자에게 귀책사유가 있다고 할 수 없습니다. 현실의 대토보상이 미래의 불확실성을 전제로 하기 때문입니다. 귀책사유가 없는 납세자에게 가산세를 부과한다면 논란이 불가피합니다.

과세이연의 근거 조항인 조세특례제한법 제77조의2는 2007년 12월 31일 신설되었습니다. 2007년 10월 17일 이후 최초 양도하는 분부터 적용되었습니다. 대토보상에 의한 환급이나 추가납부가 실현될 만큼 시간적 경과가 충분히 진행되지 않아 이와 관련하여 형성된 유권해석이나 쟁송사례도 아직은 없습니다. 환급과 추가납부에 대한 견해가 당장은 주관적 견해에 지나지 않지만 현실과 법조항의 부조화가 명백한 만큼 간단히 무시할 수 없는 사안이라 생각합니다.

◑ 기타 유의사항

대토보상 토지와 관련하여 유의할 사항은 더 있습니다.

▶ 대토보상이 전매금지 위반을 사유로 현금보상으로 전화되거나 소유권 이전 받은 후 3년 이내 양도하는 경우 과세이연에 상당하는 세액과 이자가산액을 세금으로 납부하여야 합니다.

▶ 대토보상 받은 토지의 등기부상 취득원인이 "대토"로 표기되지 아니한 경우와 기타 사유로 현금보상으로 전환된 경우, 대토를 증여하거나 상속이 이루어 진 경우에는 과세이연 받은 세액을 납부하여야 합니다.