구미하이테크벨리 토지보상과 양도소득세 짚어보기(2)

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구미하이테크벨리 부지에 토지가 편입되는 해평면과 산동면 일대는 지역적 특성상 적지 않은 지주가 「자경농지」「농지대토」 등 감면적용을 신청할 것으로 예견되고 있습니다.

「농지대토」는 종전에 「비과세」를 적용받다가 2006년부터 감면으로 전환된었습니다. 이 무렵 「농지자경」에 대한 정의와 자경기간에 대한 규정 등이 함께 개정되면서 「자경과 대토」에 대한 감면 적용요건이 복잡해 졌습니다.

하지만 편입지주가 대대로 그 터에 살아 온 원주민이라면 아무리 복잡하다 한들 무슨 상광이 있겠는가라는 반문이 없지 않습니다. 사례별로 감면이익의 편차를 따져보면 결론은 단순하지 않습니다. 극단적으로 자경농지 감면을 적용받지 않는 것이 더 절세가 되는 경우가 발생합니다.

대토보상, 채권보상, 채권의 예치기간 선택 등 부수적인 요인도 감면세액에 영향을 미칩니다. 감면의 「최적조합 맞추기」는 다양한 경우의 변수를 꼼꼼히 따져봐야 하는 쉽지 않은 「함수식」입니다.

◑ 자경농지 감면의 일반사항

자경농지 양도에 대한 감면규정은 농지의 경작기간과 재촌, 그리고 자경 요건을 충족하도록 요구합니다. 농지 소재지에 거주하면서 자기 손으로 8년이상 경작한 토지를 양고하였다면 양도소득세를 100% 감면한다는 내용입니다. 다만, 당해연도 2억원, 5년간 다른 감면세액을 포함하여 3억원을 한도로 합니다.

「재촌」은 농지가 소재하는 동일 시(군) 자치구, 연접한 시(군) 자치구, 직선거리 20㎞ 이내 지역에 거주하는 것을 말합니다. 「거주」는 실지 거주를 의미하는 것으로 반드시 주민등록으로 입증할 것을 요구하지는 않습니다. 「자경」이란 「도지」나 「대리경작」 등을 하지 않고 소유자가 직접 작물을 재배하는 것을 말합니다.

감면의 근거는 조세특례제한법 제69조입니다. 감면을 두 가지 유형으로 구분하여 설명하고 있습니다. 「100%」감면과 농지가 주거지역 등으로 편입된 기간 이후의 양도소득에 대한 「감면배제」 사항입니다.

「감면배제」는 통상 세가지 유형으로 구분됩니다. ① 광역시의 군지역과 여타 읍면지역을 「제외한 지역」에 소재하는 농지로서 주거지역 등에 편입되어 3년이 경과한 경우 자경농지감면을 완전 배제합니다. ② 농지 외의 토지로 환지예정지 공고가 난 이후 3년이 경과한 경우 자경농지감면을 완전 배제합니다. ③ 2002년 1월 1일 이후 주거지역 등으로 편입된 경우 편입일 익일 이후 발생한 양도소득에 대하여 감면을 배제합니다.

구미하이테크벨리 대상 부지는 지금 협의매수가 진행 중이며, 읍면지역에 소재하고 있어 위의 ①과 ②가 적용될 여지는 없습니다. ③의 적용을 받게 된다면 주거지역 등에 편입된 시기가 2002년 1월 1일 "이전" 또는 "이후" 인지 여부를 살펴보아야 합니다. 기점을 전후로 감면의 크기가 달라집니다.

편입 토지가 상속받은 농지라면 양도일 현재 자경여부에 따라 경작기간계산을 달리 적용합니다. 상속인이 부재지주로서 양도일 현재 경작을 하지 않으면 피상속인(망자)의 경작기간을 합산하여 계산하지 않습니다. 만약 협의매수 시점에 상속인이 대구나 서울 등 외지에 거주하고 있다면 경작기간 부족으로 감면을 적용받지 못 할 수도 있습니다.

상속 이후 「3년 이내」에 농지를 공익사업용 토지로 양도한다면 피상속인(망자)의 경작기간을 합산하여 계산합니다. 3년이 경과하여 협의매수된다 하더라도 3년 이내에 공익사업용토지로 고시되었다면 감면을 적용받을 수 있습니다.

감면에 대한 세법의 태도는 사안과 시기별로 매우 불일정합니다. 그러므로 예상 납세금액과 「절세」를 위해 할 수 있는 꼭 필요한 조치는 무었인지 사전 확인이 필요합니다. 구미시는 세무사 등으로 자문단을 구성해 지주들에 대한 무상 법률서비스를 제공하고 있다고 합니다.

◑ 장기적인 「감면 설계」가 필요

자경농지 감면세액은 당해 연도 2억원을 한도로 허용됩니다. 농지대토 감면과 채권보상에 의한 40% 또는 50% 감면을 포함하여 5년간 3억원까지 감면이 가능합니다. 연간한도와 총액한도를 초과하는 감면세액은 납부세액으로 전환됩니다. 다수 농지가 연차적으로 양도될 것이 예상된다면 최적감면을 위한 「감면 설계」가 필요합니다.

대토보상을 받을까? 대토 감면이 나을까? 보상금을 채권으로 받아 둘까? 현금으로 받아 예치해 둘까? 선택에 따라 감면의 실질이익이 달라집니다. 무계획적인 감면은 자칫 세금납부로 이어질 수 있다는 사실을 유념하여야 합니다. 감면계획에 획일적인 정답은 없습니다.

◑ 농지대토 감면

지난 기사에서 「대토보상」에 관한 세법내용을 소개해 드렸습니다. 「대토보상」과 「농지대토」는 종종 혼돈을 일으킵니다. 「대토보상」은 과세이연이 적용되며, 「농지대토」는 세액감면을 적용받습니다. 양도한 농지를 대체하여 경작목적의 다른 농지를 취득하는 경우에 대한 양도소득세 감면입니다. 감면세액은 연간 1억원, 5년간 1억원을 한도로 합니다.

「대토감면」은 종전 농지의 경작기간이 3년 이상일 것을 요구합니다. 경작기간 부족으로 「자경감면」이 여의치 않거나 감면한도에 저촉되는 경우 대안으로 「대토감면」을 고려해 볼만 합니다.

「대토감면」은 ▶종전 농지소재지와 동일한 시(군) 자치구 등에 3년이상 거주하면서 직접경작에 종사 할 것 ▶ 종전 농지 양도일로부터 1년 이내에 새로운 농지를 취득하거나, 새로운 농지 취득 후 1년(또는 2년) 이내 종전 농지를 양도할 것 ▶ 새로운 농지소재지에 거주하면서 3년 이상 직접 경작할 것을 요구합니다.

그 외 ▶ 양도 또는 대토를 위해 새로 취득한 농지가 특정지역에 소재하고 주거지역 등으로 편입되어 3년이 경과하였거나 ▶ 농지 외의 토지로 환지예정지공고가 난 이후 3년이 지난 농지를 양도하거나 취득한 경우에 대해서는 감면을 배제하며 ▶ 2010년 1월 1일 이후 주거지역 등에 편입된 농지의 양도에 대해서는 편입일 이후 발생한 양도소득금액에 대한 감면을 배제합니다.

<박문수 : 010-4219-2094>