입주지연 경우만 아파트 계약해지 “말도 안되는 소리” 분양자 권한 강화 권고

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아파트를 분양받는 자(매수인)도 아파트 공급 계약을 해제할 수 있는 다양한 사유들을 아파트공급계약 표준약관에 명시토록 관련 제도를 개선하라는 권고안이 나왔다.

또 분양받는 자(매수인)가 계약 해제로 인한 손해배상을 쉽게 받을 수 있도록 매수인도 계약위약금을 받을 수 있는 경우를 확대하고, 계약해제로 돌려받는 반환금에는 최소한 법정이율을 보장하는 방안도 마련됐다.

국민권익위원회는 현재 아파트 공급자에 비해 불충분하게 규정돼 있는 매수인 계약해제조항 때문에 생기는 민원을 근원적으로 줄이기 위해 아파트공급계약 표준약관을 개선하도록 공정거래위원회에 권고했다.

일반적으로 아파트 분양계약은 사업자(사업자단체)가 만들고 공정위의 심사를 거친 표준약관을 토대로 아파트 공급자가 미리 마련한 계약내용에 따라 일률적으로 체결된다.

그런데, 현재의 표준약관 해제조항에는 민법등이 인정하는 매수인의 권리가 충분히 반영돼 있지 않다.

▶ 매수인의 계약해제사유가 아파트 공급자에 비해 불충분하게 규정

현재의 표준약관에는 계약 해제가 가능한 매수인의 귀책사유는 상세하고 포괄적으로 나와있으나, 아파트 공급자의 귀책사유는 입주지연 1개로만 규정돼 있다.

특히, 매수인의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 수 있는 중요사항에 대한 무단 설계변경, 하자보수가 곤란한 심각한 부실시공, 이중분양으로 소유권이전이 불가능한 경우 등은 민법상 해제권이 인정돼 있는데도 불구하고 표준약관에서는 계약해제사유로 명시되지 않은 상태이다.

이러한 이유 때문에 매수인이 정당하게 계약해제를 요구하더라도 아파트 공급자가 약관조항만을 근거로 이를 거부하거나 지연시킬 경우에 매수인은 민사소송 등 복잡하고 비용과 시간이 과다하게 소요되는 분쟁해결 절차를 거쳐야 하는 문제가 발생한다.

판례에서도 관련 법령이 정한 절차에 따라 아파트 설계변경이 이뤄졌다고 하더라도 설계변경으로 인한 수분양자의 불이익 등을 고려해 설계변경에 동의하지 않은 일반수분양자의 계약해제을 인정하고 있다. 또 건축물의 분양에 관한 법률 제7조, 같은 법 시행령 제10조에서는 전용면적 감소등 분양받은 자 전원의 사전 동의가 필요한 중요한 설계변경사항에 대해 규정하고 있다.

▶ 매수인이 위약금을 받을 수 있는 경우가 제한적으로 규정

위약금 약정이 있는 경우 손해액에 대한 별도의 입증없이 미리 정해진 금액을 손해배상으로 받을 수 있으나, 현재 표준약관에서는 매수인이 위약금(공급대금 총액의 10%)을 받을 수 있는 경우가 아파트 공급자 귀책사유로 인한 입주지연 1개만 규정돼 있다.

따라서, 무단 설계변경 등 다른 사유로 계약이 해제되는 경우에는 소송 등을 통하지 않고서는 위약금을 받기 어렵다.

실례로 대전 지역 모공사는 아파트 공급계약(’07년) 관련 문화재 보존결정으로 인한 수분양자들(70세대)의 계약해제 및 위약금 지급을 거부하다가 대법원 패소확정판결(’11.8월) 이후에야 위약금을 지급했다.

▶ 아파트 공급자가 일방적으로 반환금 이자를 정하는 불합리함

또 계약해제로 이미 납부한 분양대금을 반환받을 때 민법과 대법원 판례에 따르면 납부한 날부터 법정이자를 계산하도록 돼 있지만, 아파트공급 표준약관에서는 반환금 이자가 공란(빈칸)으로 돼 있어 실제 분양계약에서는 법정이자조차 보장되지 않는 사례가 발생한다.

권익위 실태조사 결과, 법정이율(민법 연 5%, 상법 연 6%) 보다 낮게 계산되거나 아예 이자를 가산하는 조항 자체가 없는 등 매수인에 게 일방적으로 불리한 경우도 있었다.

실례로 서울 모 도시형 생활주택 민간 분양계약서에는 연 3%, 부산 지역 모 공사는 반환금 이자를 공급계약서에서 연 3.72%, 인천 지역 모 공사는 일반시중은행 1년 만기 평균 정기예금 이자율을 감안해 공사가 정한 이자를 가산하도록 규정하고 있다.

심지어, 강원 지역 모 공사는 계약해제 반환금에 대한 이자가산 조항을 아파트 공급계약서에서 미규정하고 있다.

국민권익위원회는 이러한 아파트공급계약 해제와 관련한 국민의 고충을 개선하기 위해 다음과 같이 관련 제도를 개선하도록 권고하였다.

먼저, 아파트 공급자 잘못으로 인한 매수인 계약해제사유를 ‘입주지연’ 외에 중요사항에 대한 무단설계변경, 심각한 부실시공 등 법적분쟁이 잦고 매수인들의 이해나 관심이 집중되는 중요한 계약해제사유에 대해서는 아파트공급 표준약관에 이를 구체적으로 명시하도록해 일반인들이 보다 쉽게 알 수 있도록 했다.

또 아파트 공급자의 책임으로 계약이 해제되는 사유를 표준약관에 구체화하고, 이로 인한 계약해제로 인한 손해 위약금은 특별한 입증없이 보다 쉽게 받을 수 있도록 위약금 적용대상을 확대하도록 권고했다.

아울러, 계약해제 반환금에 대해서는 법정이율(민법 5%, 상법 6%)을 최소한 보장해주는 내용도 표준약관에 반영토록 권고했다.

권익위 관계자는 “이번 제도개선은 민법상 당연히 인정되는 계약해제사유가 그동안 표준약관상 해제사유로 되어 있지 않아 나타날 수 있는 분쟁을 줄이고, 위약금이나 법정이자 가산 등에 대한 소비자의 권리가 정당하게 보호받을 수 있도록 하기 위한 취지”라고 밝혔다.