세금상식/공시지가나 기준시가가 고지되기 전에 증여하라

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시가를 산정하기 어려운 경우에는 토지는 개별공시지가, 주택은 개별 (공동)주택가격, 주택이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가하여 증여세를 계산한다.

그런데 개별공시지가, 개별(공동)주택가격 및 국세청 기준시가는 통상 1년에 한번씩 고시하므로 부동산 가액을 평가할 때는 증여일 현재 고시 되어 있는 개별공시지가나 국세청 기준시가(이하 ‘기준가격’이라 함) 등을 적용한다.

즉, 증여일 현재 당해연도의 기준가격이 고시되어 있으면 새로 고시된 당해연도의 기준가격을 적용하지만, 당해연도의 기준가격이 고시되어 있지 않으면 이미 고시되어 있는 전년도의 기준가격을 적용한다.

그러므로 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 당해연도의 기준가격이 고시되기 전에 증여하느냐 고시된 후에 증여하느냐에 따라 세금의 크기가 달라진다.

개별공시지가는 매년 5월말까지, 국세청 기준시가는 상업용건물 등의 경우는 부동산 시장 변동에 따라 탄력적으로 고시(2009년의 경우는 12월 29일에 고시)하고 있다.

따라서 기준가격이 전년도보다 높게 결정될 것으로 예상되는 때에는 기준가격이 고시되기 전에, 전년도보다 낮게 고시될 것으로 예상되는 때에는 기준가격이 고시된 후에 증여하면 세금을 절감할 수 있다.

토지의 경우 개별공시지가를 결정·고시하기 전인 5월초에 토지소재지 관할 시·군·구 또는 읍·면·동사무소에서 토지 소유자 등에게 공람을 거친 후 5월 31일경에 확정 고시한다.

그러므로 사전에 개별공시지가에 대한 열람을 통하여 증여하고자 하는 토지의 공시지가를 예측할 수 있다.

상업용건물 등의 국세청 기준시가는 매년 실지거래가액을 조사한 후 시세변동 및 가격편차를 감안하여 시가의 80% 수준에서 결정하고 있다. 그러므로 건물 가격이 전년도에 비하여 상승 하였다면 금년도 기준시가도 상승할 것으로 보면 된다.

특히 2005년부터는 국세청 상업용건물·오피스텔의 기준시가도 소유자가 열람할 수 있으므로 사전에 고시될 기준시가를 확인할 수 있다.

지금까지 예로 봐서는 개별공시지가나 국세청 기준시가는 특별한 경우를 제외하고는 매년 전년도보다 조금씩 높게 결정되고 있다.

따라서 부동산을 증여하고자 하는 경우에는 부동산가격이 하락하는 등 특별한 사유가 없는 한 고시일 이전에 증여하면 세금을 조금이라도 절약할 수 있다.

개별공시지가·개별주택가격은 토지(건물)소재지 시·군·구청 홈페이지에 접속하여 검색해 볼 수 있으며, 국세청 기준시가는 국세청 홈페이지를 방문 하여 「조회·계산」 - 「기준시가」를 클릭하면 고시내용을 확인해 볼 수 있다.

공동주택가격은 2006년부터 국토해양부 공동주택가격 열람시스템 홈페이지 (http://aao.kab.co.kr)에서 검색할 수 있다.

구미세무서 납세자보호담당관실 제공(☏ 468-4214)