세금상식> 2016년 개정된 상가임대차 보호법 ③

1. 개정된 상가임대차보호법 문답
○ 임차인에게 권리금을 지급해달라고 요구할 수 있나
☞ 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐이므로 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수 없으나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있다.

○ 임대인의 방해행위 중 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위는 구체적으로 어떤 의미인가
☞ 개정법에서는 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 임대인의 방해행위의 하나로 규정하고 있으며, 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임, 보증금을 제시하여 계약을 무산시키는 것을 방지하기 위한 것이다.

이는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 등에 따른 금액을 기준으로 상식적인 수준에서 크게 벗어났는지 객관적으로 판단되어야 할 것이다.

○ 임대인은 신규임차인과 계약을 체결할 때 임대인이 원하는 만큼 차임을 인상할 수 없게 된 것인가
☞ 임대인은 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우에 해당되지 않는 한 합리적 범위에서 신규임차인과 협의 하에 차임 및 보증금 인상이 가능하다.
다만 신규임차인과는 새로운 계약을 체결하는 것이므로 차임 및 보증금을 새로 정하는 것이지 인상하는 것이라고 볼 수 없을 것이다.

○ 임대인은 어떤 경우에 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있나
☞ 임대인은 정당한 사유가 있는 경우 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있으며, 아래 이외에도 다른 정당한 사유가 있음을 들어 계약체결을 거절할 수 있다.
<정당한 사유>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

○ 임대인은 신규임차인의 보증금, 차임 지급능력에 대하여 어떻게 판단할 수 있나
☞ 임대인은 스스로 신규임차인에 대한 정보를 수집하여 신규임차인의 보증금, 차임 지급능력을 판단할 수 있으나, 개정법은 특별히 임차인이 협조의무가 있음을 규정하고 있다.

임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금, 차임 지급능력 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

○ 임차인이 기존영업과 다른 영업을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인은 그 업종을 원하지 않는 경우 계약을 거절할 수 있나
☞ 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반사정을 고려할 때 신규임차인과의 계약 체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면 동일업종의 신규임차인을 원하는 임대인의 계약거절은 정당한 사유가 인정될 수 있는 것으로 판단된다.


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