세금상식>2016년 개정된 상가임대차 보호법 ④

1. 개정된 상가임대차보호법 문답
○ 임차인이 기존영업과 동일한 업종을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 다른 업종의 임차인을 원하는 경우 계약체결을 거절할 수 있나
☞ 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면 다른 업종의 신규임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것으로 판단된다.
이러한 경우 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규임차인을 다시 주선할 수 있고, 그럼에도 계약체결을 거절한다면 임대인은 손해배상책임을 질 수 있다.

○ 임대인이 직접 영업하기 위해 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 것이 가능한가
☞ 원칙적으로 임대인이 직접 영업한다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부할 수는 없으나, 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 연속 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있다.
임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규임차인과의 계약체결을 거절해놓고 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있다.

○ 임대인이 아닌 다른 사람이 1년 6개월 이상 해당상가를 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에도 신규 임차인과 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정되는 것인가
☞ 비영리목적 사용의 주체는 임대인뿐만 아니라 어느 누구라도 현재의 임대차계약 종료 후 장래에 상가건물을 사용할 자를 포함하는 것으로 영리목적으로 사용하지 않는다면 정당한 사유에 해당될 수 있다.
허나 임대인이 자신의 자녀 또는 친척에게 무상으로 상가를 빌려주고 그 자녀 또는 친척이 장사를 하는 경우는 임대인이 직접 이득을 취한바 없더라도 영리목적으로 사용한 경우에 해당된다.

○ 임대인이 차임, 보증금을 받고 상가건물을 주거용으로 임대하는 것도 신규임차인과 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당되나
☞ 임대인이 상가가 아닌 주거로 임대하였다고 하더라도 차임, 보증금 등의 경제적인 이익을 취득하였으므로 상가건물을 영리목적으로 사용하는 것에 해당된다고 판단되어 다른 특별한 사정이 없는 한 임대인이 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다고 보기 어려울 것이다.

○ 임차인이 신규임차인 주선 포기, 권리금을 주고받지 않기로 한다라는 특약을 한 경우 그 특약은 효력이 있나
☞ 임차인이 임대인과 특약을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 효력이 없다. 따라서 원칙적으로 특약은 무효이나 그 특약이 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 있으면 유효할 수도 있다.

○ 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 상가건물 임대차보호법 규정에 위반하는 약정은 원칙적으로 무효인가
☞ 권리금 보호 규정은 상가임차인을 보호하기 위한 입법취지상 환산보증금을 초과하는 상가임대차의 경우에도 적용되기 때문에 환산보증금 초과 여부와 관계없이 법 규정에 반하는 약정은 임차인에게 불리한 경우 무효가 된다고 해석하여야 할 것이다.


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